Báo cáo của JLL (Công ty Tư vấn bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle) cho thấy, thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có sự biến động khác nhau, riêng phân khúc văn phòng hạng A có những tín hiệu tích cực trong 3 tháng đầu năm 2024 tại hai thành phố trên.

TP. Hồ Chí Minh “dậm chân tại chỗ”

Trong 3 tháng đầu năm 2024, diện tích hấp thụ thuần của văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm đạt khoảng 5.000m2, được dẫn dắt bởi tỷ lệ hấp thụ tốt và các hợp đồng cho thuê mới đối với sàn văn phòng mới đạt chất lượng cao.

Điều này cho thấy xu hướng của khách thuê bắt đầu chuyển đổi từ các tòa nhà cũ sang tòa nhà mới hơn và chất lượng cao hơn, thể hiện sự ưu tiên cho không gian cao cấp trong các tòa nhà đạt chứng nhận xanh. Trong khi đó, diện tích hấp thụ thuần ở khu vực ngoài trung tâm không thay đổi so với quý trước và không có biến động đáng chú ý.

Nhìn chung, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A ổn định tại mức 12,8%, giảm 1,1% so với quý trước, phản ánh sự ổn định của thị trường văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh, dù đang phải đối mặt với thách thức kinh tế.

Đồng thời, nguồn cung văn phòng hạng A trên thị trường trong quý I/2024 (các dự án cho thuê và sử dụng tự quản) không ghi nhận thêm nguồn cung mới nên giữ nguyên tại mức 551.573 m2 (trung tâm chiếm 90% diện tích này, thì các khu vực ngoài trung tâm chiếm 10% còn lại).

Về giá thuê, mức giá thuê thuần hiệu quả của văn phòng hạng A tại trung tâm trong quý I/2024 tăng 1,8% so với quý trước, chủ yếu ghi nhận sự tăng giá thuê tại các tòa văn phòng hiện hữu mặc dù giữa bối cảnh kinh tế chậm lại. Tuy nhiên, mức giá thuê tại trung tâm ghi nhận sự giảm nhẹ 0,6% theo năm.

Trong khi đó, mức thuê thuần hiệu quả tại khu vực ngoài trung tâm ghi nhận sự giảm nhẹ 1,6% theo quý và 1,7% theo năm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ các chủ nhà điều chỉnh giá thuê khi bị áp lực bởi diện tích trống tăng và nguồn cung văn phòng chất lượng cao ở trung tâm.

Vì vậy, JLL đưa ra dự đoán, trong 9 tháng còn lại của năm 2024, thị trường văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh sẽ chứng kiến sự bổ sung của E.Town 6 ở khu vực ngoài trung tâm, tăng tổng nguồn cung văn phòng hạng A thêm 38.000 m2 vào cuối năm 2024.

Đáng chú ý, nhu cầu đối với không gian chất lượng cao đạt tiêu chuẩn hạng A quốc tế, đặc biệt là các dự án có chứng nhận xanh, dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên khi các khách thuê cao cấp tìm cách mở rộng và nâng cấp không gian văn phòng với các yêu cầu cụ thể. Các khách hàng đa quốc gia đang hướng đến việc mở rộng hoạt động và nâng cấp nơi làm việc để đáp ứng các chỉ thị toàn cầu khi chúng ta tiến gần đến mục tiêu Trung hòa carbon vào năm 2030.

Vi vậy, nhu cầu đối với không gian xanh, bền vững, cao cấp đạt tiêu chuẩn hạng A quốc tế dự kiến sẽ tăng thêm từ cuối năm 2023.

Hà Nội phục hồi

Thị trường văn phòng hạng A Hà Nội đã chứng minh sự phục hồi mạnh mẽ trong 3 tháng đầu năm 2024, đặc biệt ở khu vực trung tâm. Khu trung tâm ghi nhận mức hấp thụ thuần tích cực khoảng 2.500 m2, nhấn mạnh nhu cầu lành mạnh đối với không gian văn phòng chất lượng cao tại trung tâm thành phố. Hiệu suất mạnh mẽ này là động lực chính giúp thị trường tổng thể vượt qua những thách thức do bối cảnh kinh tế hiện tại gây ra.

Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm chứng kiến tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn hơn, khoảng 2.000 m2 trong cùng kỳ. Mức hấp thụ thuần chậm hơn này cho thấy khu vực này vẫn đang trong quá trình thu hút khách thuê và lấp đầy các không gian sẵn có. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của khu vực ngoài trung tâm dự kiến sẽ tăng tốc trong các quý tới, khi các dự án mới này tự khẳng định mình và tận dụng nhu cầu ngày càng tăng đối với các vị trí văn phòng phi tập trung.

Về phía nguồn cung, thị trường văn phòng hạng A Hà Nội chứng kiến sự tạm dừng trong quá trình mở rộng, không có nguồn cung mới được bổ sung. Dự án Grand Terra được mong đợi, trước đây được gọi là 36 Cát Linh, đã hoàn thành nhưng hiện đang trong quá trình xin cấp phép cần thiết trước khi chính thức ra mắt thị trường. Do đó, tổng nguồn cung văn phòng hạng A tại Hà Nội vẫn ổn định ở mức 521.753 m2.

Trong khi đó, tỷ lệ trống văn phòng hạng A trong khu vực trung tâm giảm từ 25,4% trong quý trước xuống 24,6% trong 3 tháng đầu năm nay. Sự sụt giảm này có thể được quy cho việc tiếp tục hấp thụ nguồn cung hiện có và việc bổ sung hạn chế không gian văn phòng hạng A mới trong khu vực trung tâm trong quý này.

Tương tự, khu vực ngoài trung tâm cũng chứng kiến sự sụt giảm tỷ lệ trống, giảm từ 16% trong quý trước xuống 14,7% trong 3 tháng đầu năm. Sự cải thiện này nhấn mạnh sức hấp dẫn ngày càng tăng của các vị trí văn phòng phi tập trung và nhu cầu ngày càng tăng đối với không gian văn phòng chất lượng bên ngoài khu vực trung tâm truyền thống.

Về giá thuê, khu vực trung tâm chứng kiến mức tăng 1% so với quý trước về giá thuê thuần của văn phòng hạng A, đạt 32,7 USD/m2/tháng. Mức tăng trưởng này dù khiêm tốn nhưng là kết quả nỗ lực của các chủ nhà, nhằm duy trì mức giá thuê ổn định giữa bối cảnh kinh tế vĩ mô bất ổn, khi họ tìm cách thu hút và giữ chân khách thuê tại các vị trí văn phòng cao cấp trong khu vực trung tâm.

Mặt khác, khu vực ngoài trung tâm ghi nhận mức giá thuê thuần của văn phòng hạng A ổn định ở mức 23,5 USD/m2/tháng trong cùng kỳ. Sự ổn định này có thể được quy cho các dự án mới trong khu vực, vốn có mức giá thuê cao hơn mức trung bình trong khi cung cấp các ưu đãi hấp dẫn để thu hút khách thuê và lấp đầy các không gian trống. Những sáng kiến này đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo nhu cầu ổn định và ổn định giá thuê trong khu vực ngoài trung tâm, bất chấp điều kiện kinh tế khó khăn.

Theo đó, JILL đưa ra nhận định, phát triển xanh cũng trở thành trọng tâm chính trong thị trường văn phòng Hà Nội, với tất cả các tòa nhà trong quy hoạch đều đặt mục tiêu xanh và các tòa nhà hiện hữu tìm kiếm chứng nhận xanh.

Cuối năm 2024, tổng nguồn cung văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm dự kiến sẽ đạt khoảng 367.000 m2. Khu vực ngoài trung tâm cũng sẵn sàng cho sự tăng trưởng, với các dự án đáng chú ý như The Heritage và Taisei Hanoi Office Tower, đóng góp vào nguồn cung văn phòng hạng A ngày càng mở rộng, dự kiến đạt hơn 264.000 m2 vào cuối năm nay.

Khu vực trung tâm đang hướng tới một mức tăng giá thuê khiêm tốn, chủ yếu được thúc đẩy bởi mức giá cao dự kiến của Grand Terra, dự án này sẽ nâng cao tiêu chuẩn cho không gian văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm.

Ngược lại, trong khi khu vực ngoài trung tâm cũng được dự báo sẽ chứng kiến sự gia tăng giá thuê ròng cho các văn phòng hạng A, mức tăng trưởng này có thể sẽ thấp hơn. Sự gia tăng ổn định của nguồn cung văn phòng hạng A mới trong khu vực ngoài trung tâm dự kiến sẽ làm tăng cường cạnh tranh, có khả năng kiềm chế tốc độ tăng giá thuê khi các chủ nhà nỗ lực thu hút và giữ chân khách thuê trong một môi trường ngày càng cạnh tranh.